10 critères pour repérer une ville secondaire vraiment rentable

À l’heure où les grandes métropoles atteignent des niveaux de prix immobiliers élevés, la quête d’une rentabilité immobilière intéressante pousse de nombreux investisseurs à se tourner vers les villes secondaires. Mais cette catégorie, souvent mal comprise, ne garantit pas automatiquement un bon rendement. Il convient de distinguer une ville secondaire par son prix bas d’une ville secondaire réellement rentable, où la conjoncture économique, la démographie et le tissu local favorisent une rentabilité concrète et pérenne. La rentabilité souvent supérieure à 10 %, ne se démontre que par une sélection rigoureuse basée sur des critères solides et chiffrés, loin des illusions de la rénovation lourde, des locations courte durée ou de la colocation qui ne correspondent ni aux objectifs ni aux contraintes d’un investissement maîtrisé. Ce guide propose un décryptage complet des 10 critères incontournables pour identifier une ville secondaire rentable, compatible avec une stratégie d’investissement clé en main, garantissant à la fois rendement robuste et gestion simplifiée.

Écoutez l’essentiel

Critère n°1 – Taille cible de la ville : entre 3 000 et 20 000 habitants pour une rentabilité maîtrisée

Repérer une ville secondaire rentable nécessite en premier lieu de considérer sa taille démographique adéquate. Un bassin de population entre 3 000 et 20 000 habitants représente un équilibre optimal entre des prix d’achat attractifs et une demande locative soutenue. En dessous de cette fourchette, les risques structuraux s’accroissent : une population trop réduite engendre un tissu économique fragile et une tension locative faible voire absente. À l’inverse, au-delà de 20 000 habitants, les villes deviennent souvent des marchés trop connus, avec des prix immobiliers déjà relevés et donc des rendements limités.

Ce périmètre démographique offre plusieurs avantages. D’une part, il permet de rester en dehors des marchés surchauffés et donc d’acquérir des immeubles de rapport avec un prix au mètre carré très raisonnable, allant souvent de 800 à 1 300 euros FAI. Cela constitue un levier fondamental pour atteindre un rendement brut supérieur à 10 %. D’autre part, ce niveau de population garantit une économie locale suffisante et des infrastructures de base et une zone commerciale, contribuant à la stabilité et à la pérennité de la demande locative.

En pratique, cette taille est favorable au maintien d’une tension locative réelle, un critère essentiel pour éviter la vacance locative. Par exemple, dans une commune de 12 000 habitants la demande locative pour des logements T2 standards est généralement constante, soutenue par une mixité locataire d’actifs et de jeunes familles. À l’inverse une agglomération plus dense de 35 000 habitants pourrait voir ses prix immobiliers grimper, réduisant mécaniquement la rentabilité et limitant les opportunités de revalorisation.

Avantages d’une ville entre 3 000 et 20 000 habitants:

Prix d’achat bas à très compétitif
Demande locative stable
Moins de concurrence d’investisseurs institutionnels
Moins de risques liés à une décote rapide des prix

Ce premier critère guide efficacement l’investisseur souhaitant maximiser son rendement tout en limitant les aléas liés au marché immobilier.

Critère n°2 – Démographie stable ou en croissance : pilier de la pérennité locative

Une ville secondaire rentable ne peut pas se contenter d’être seulement attractive en termes de prix. La seule garantie d’un investissement performant repose sur une démographie durable, stable ou mieux, en légère croissance. En effet, une population en déclin structurel influe directement sur la demande locative et précarise l’équilibre financier du projet immobilier.

Pour vérifier ce critère, les données INSEE s’avèrent incontournables. Il faudra notamment analyser :

La tendance générale de la population sur 5 à 20 ans
Les projets locaux tels que rénovations urbaines

Un exemple très concret concerne une commune de 10 000 habitants où la population a augmenté de 2 % en moyenne annuelle au cours des cinq dernières années. Cette dynamique témoigne non seulement d’une attractivité résidentielle mais aussi d’un tissu socio-économique qui se renforce. Des projets récents (zones d’activités économiques) confortent cette tendance, attirant également une population jeune active ou des familles.

À l’inverse, investir dans une ville où la population diminue régulièrement de 3 % ou plus, assortie d’un tissu économique dégradé, accroît les risques de vacance et de décote, et diminue la valeur patrimoniale à long terme.

Ce critère démographique conditionne le respect des autres aspects clés comme la tension locative et le maintien d’un rendement financier élevé.

Critère n°3 – Tension locative réelle et vérifiable : une garantie de rotation et de rendement

La tension locative est l’un des facteurs déterminants pour estimer la rentabilité locative. Elle se mesure par le rapport entre l’offre et la demande sur le marché locatif local. Une ville secondaire rentable doit présenter une tension locative réelle et non simple hypothèse théorique.

Pour valider ce critère, on applique une démarche pragmatique : la mise en ligne d’une annonce type sur une plateforme comme LeBonCoin pour un T2 moyen de gamme (environ 45 m² à 440 €/mois) par exemple, puis l’observation sur 5 à 7 jours du nombre de contacts sérieux reçus. Une tension locative saine se traduit par 5 à 15 messages au minimum dans la première semaine. Moins de démarches témoigne d’un marché atone et donc peu favorable à un investissement rentable.

On exclut délibérément les demandes saisonnières, étudiantes ou liées à de la sous-location en courte durée, car ces flux génèrent une tension artificielle non pérenne. La stratégie d’investissement reposant sur la location nue longue durée conviviale requiert une demande réelle d’actifs salariés, familles, etc.

Les avantages de ce travail terrain sont multiples :

Évaluation directe de la viabilité locative
Identification d’un prix de loyer juste et cohérent
Évitement des secteurs en décrochage
Réduction des risques liés à la vacance et au turnover

Exemple : dans une ville de 15 000 habitants, une annonce pour un T2 dans un quartier central a recueilli 23 demandes qualifiées en 6 jours. Cette donnée confirme que la tension locative est confortable et que le marché ne présente pas d’obstacles majeurs.

Inversement, dans une autre commune, la même démarche a produit seulement 2 contacts, signalant un marché difficile et des risques élevés.

Critère n°4 – Prix d’achat ultra-compétitif compris entre 800 et 1300 €/m² FAI pour une rentabilité brute >10%

Le prix d’achat constitue le levier principal pour atteindre un rendement brut supérieur à 10 %, élément clé du modèle Fondeo. Le marché majoritaire des villes secondaires met à disposition des immeubles de rapport dans cette gamme de prix, souvent situés entre 150 000 et 250 000 euros avec 3 à 6 logements louables.

Ce prix imbattable, nettement inférieur aux métropoles ou grandes agglomérations, permet de maximiser la rentabilité locative, sans recourir à des artifices comme la location courte durée ou la colocation.

Il est important d’inclure les frais d’agence (FAI) et un budget de petits travaux dans le calcul pour obtenir un coût d’acquisition pertinent. Le calcul simplifié est :

Rentabilité brute = Loyers annuels hors charges / (Prix FAI + Travaux)

Pour être pleinement exploitable, il est recommandé d’analyser les transactions passées récentes via la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et d’exercer une négociation sérieuse. Les chances de dénicher des offres hors marché (courtiers, réseaux locaux) sont alors renforcées pour éviter la surenchère.

Négocier les prix est indispensable
Une acquisition au-dessus de 1 300 €/m² diminue la rentabilité brute

Prix au m² (FAI)	Implication rentabilité	Conseil investisseur
Moins de 800 €	Très profitable, mais rare et parfois risque qualité	Réaliser une analyse technique approfondie
800 € - 1300 €	Optimale, compatible avec rentabilité brute >10%	Zone prioritaire pour recherche
1300 € - 1800 €	Limite de rentabilité avec plus de contraintes	À éviter sauf fort potentiel de revalorisation
Au dessus de 1800 €	Rendement faible, généralement à rejeter	Investissement non compatible avec stratégie Fondeo

Critère n°5 – Petits travaux uniquement : éviter les rénovations lourdes pour préserver la trésorerie

Une des clés du succès d’un investissement rentable dans une ville secondaire est la gestion maîtrisée des travaux. La stratégie privilégie les appartements nécessitant uniquement des petits travaux : rafraîchissement des peintures, mise aux normes, remplacement léger. L’objectif est clair : ne pas alourdir le budget et les délais, et donc ne pas impacter négativement la rentabilité nette.

Les travaux lourds à éviter absolument incluent :

Refonte complète de la toiture ou de la façade
Modification structurelle (murs porteurs, reprises de plancher)
Isolation intégrale hors normes
Division lourde par création de lots supplémentaires

Ces travaux ont tendance à dépasser rapidement les budgets prévisionnels et à allonger la période avant mise en location, générant des décaissements non anticipés et une trésorerie tendue. Il est préférable de s’en tenir à des biens avec un bon état initial et une certaine qualité générale.

Exemple : un immeuble de rapport avec une charpente saine, mais nécessitant un rafraîchissement des peintures et la remise aux normes de certains équipements, est idéal. Ce type de bien permet une mise en location rapide, un entretien prévisible et un cashflow dégagé.

Critère n°6 – Ancrage économique local : présence de locomotives économiques assurant la stabilité du marché locatif

Pour une ville secondaire rentable, un tissu économique local dynamique est un élément essentiel. La présence d'une économie de taille moyenne garantit une demande locative constante et un socle d’emplois stables.

Les signatures à rechercher dans une analyse urbaine sont :

Zones industrielles,
PME locales
Centre commercial

Par exemple, une ville secondaire qui héberge une zone artisanale avec une dizaine d’entreprises, ainsi qu’un centre commercial, verra naturellement sa population active composée d’employés stables, cadres moyens et techniciens. Cette diversité socio-professionnelle limite les risques et favorise la demande locative.

Par contraste, une ville démunie d’activité économique organisée, uniquement tournée vers le tourisme saisonnier, aura une demande locative plus erratique, souvent saisonnière, et donc moins rentable dans un modèle de location nue longue durée.

Critère n°7 – Loyer médian cohérent : 350 à 500 € pour un T2 ou T3 en ville secondaire rentable

Pour qu’un investissement soit rentable, il doit s’appuyer sur des loyers réellement pratiqués et solvables. Un loyer médian autour de 350 à 500 euros par mois pour un T2 ou T3 correspond parfaitement à la cible des villes secondaires rentables dans une stratégie d’investissement clé en main.

Il est essentiel de s’appuyer sur des données concrètes provenant des annonces effectives sur LeBonCoin, SeLoger, ou des retours de professionnels locaux, et non sur des chiffres théoriques ou des « loyers optimisés » parfois fantaisistes. Le locataire visé doit être salarié stable afin d’assurer un minimum de sécurité locative.

Cette fourchette permet aussi de maîtriser les charges modérées, nécessaires à un rendement net positif et à une trésorerie saine.

Immobilier résidentiel classique, sans colocation
Loyers adaptés au pouvoir d’achat local
Solvabilité des locataires contrôlée

Par exemple, une ville où le loyer moyen pour un T2 est de 420 euros, avec une tension locative clairement établie, est une bonne candidate pour un achat clé en main. Cela permet de conjuguer un rendement supérieur à 10 % brut avec une tension locative maîtrisée.

Critère n°8 – Négocier en dessous du prix du marché : stratégie incontournable pour garantir le rendement

Un bon investisseur sait que la rentabilité locative dépasse le simple choix de la ville. Le point de négociation au moment de l’achat s’avère souvent décisif. Acheter en dessous du prix du marché est un impératif pour garantir un cashflow positif et une rentabilité nette solide.

Les stratégies pour négocier efficacement comprennent :

Rechercher les opportunités hors marché, notamment auprès de vendeurs pressés suite à succession, divorce ou indivision
Comparer systématiquement les annonces avec les transactions passées récentes dans le même quartier
Construire un dossier financier solide validé (attestation de financement) pour négocier avec force

Une négociation réussie peut faciliter un achat 5 à 20 % sous le prix affiché, ce qui peut correspondre à plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économie et améliorer la rentabilité brute et le cashflow net.

Attention toutefois à ne pas négliger l’analyse technique lors de la négociation pour éviter les mauvaises surprises.

Critère n°9 – Évolution positive ou stable des prix immobiliers dans le secteur

Pour ne pas compromettre la valorisation patrimoniale à moyen terme, il est indispensable que la ville choisie présente une évolution stable ou à la hausse des prix immobiliers. Investir dans un secteur en décote ou en déprise constante fausse la logique d’un patrimoine valorisé et d’un retour sur investissement optimal.

L’analyse des outils comme MeilleursAgents, DVF, ou celle des notaires permet de suivre cette évolution. Par exemple, une ville dont les prix immobiliers ont augmenté de 1 à 3 % par an sur 5 ans, même modérément, indique un marché sain et dynamique.

données immobilières publiques
Attention aux quartiers en perte de vitesse

Cette gestion patrimoniale fine favorise une stratégie d’investissement équilibrée.

Critère n°10 – Disponibilité régulière d’immeubles de rapport de 150k à 250k € avec 3 à 6 lots

Un indicateur fort de la viabilité d’une ville secondaire rentable est la présence régulière sur le marché d’immeubles de rapport ciblés, à savoir des biens entre 150 000 et 250 000 euros, comportant de 3 à 6 logements pouvant générer des loyers autour de 400–450 euros par lot.

Cette fourchette permet d’appliquer une stratégie financière efficace, avec un plan de financement classique, et une gestion locative externalisée sans trop d’effort.

Le repérage peut s’effectuer sur les grandes plateformes immobilières mais surtout par la force du réseau local, les opportunités hors marché étant fréquentes. La régularité de ces biens signale un écosystème immobilier actif, propice à l’investissement.

Il est également bon signe si des propriétés sont revendues régulièrement ou revendues en lots, témoignant de l’animation du marché.

Résumé

Critère	Description	Impact sur la rentabilité
Taille cible de la ville	3 000 à 20 000 habitants	Maintien d’un marché accessible et demande locative correcte
Démographie stable ou en hausse	Population stable ou croissance légère	Assure la pérennité locative
Tension locative réelle	Contacts réels et nombreux par annonce type	Garantie d’une occupation rapide et durable
Prix d’achat compétitif	Entre 800 et 1300 €/m² FAI	Levée financière principale au rendement
Petits travaux uniquement	Rafraîchissement, mise aux normes simples	Maintien des coûts et délais maîtrisés
Centre commercial, zone industrielle	Présence d’emplois durables	Stabilité de la demande locative
Loyer médian cohérent	350–500 €/mois pour T2 ou T3	Equilibre rentable et solvabilité locataire
Achat en dessous du prix du marché	Opportunités hors marché, négociation forte	Amélioration du cashflow et rendement
Évolution positive ou stable des prix	Prix immobilier stable ou en croissance	Valorisation à moyen terme assurée
Immeuble de rapport bien positionné	Entre 150k€ et 250k€, 3–6 lots	Stratégie de financement et gestion efficace

FAQ - choix d’une ville secondaire rentable

Pourquoi privilégier les villes secondaires pour un rendement supérieur à 10 % ?
Les grandes villes non rentables affichent des prix élevés limitant la rentabilité brute à 3–5 %. Les villes secondaires offrent des prix plus bas et une demande locative suffisante pour dépasser les 10 % brut avec un risque maîtrisé.

Comment vérifier la vraie tension locative ?
En mesurant directement les contacts sur des annonces réelles, hors saisonniers ou étudiants, on obtient une évaluation pragmatique et fiable de la demande réelle
Quels types de travaux sont acceptables pour préserver la rentabilité ?
Seuls les rafraîchissements et les remises aux normes légères sont compatibles avec une rentabilité nette élevée. Les rénovations lourdes doivent être évitées.
Quel rôle joue l’économie locale dans le choix de la ville ?
Un centre commercial ou une zone industrielle sécurise la demande locative sur la durée, limite le risque de vacance et facilite la gestion locative.

Est-il utile de chercher les immeubles hors marché ?
Oui, car ils permettent souvent d’obtenir un prix inférieur au marché, renforçant fortement la rentabilité globale et la compétitivité financière.